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ペアローンと住宅ローン控除

 夫婦債務型のペアローンを利用する場合には、基本、そのこれから購入されるマイホームの 「持ち分」は上手く配分されるかと思われますが、 (そうでないと・・・ やはりそれぞれが最良条件での住宅ローン控除を受けられませんし、そもそも。。。

 ところで! ペアローンの活用 & この持ち分を配分されることによって〜 その持ち分と個別負担分の住宅ローンを対象に、先述のように、夫婦それぞれが別々に 「住宅ローン控除」なるものが受けられるのもとても有名な話ではありますが、 (ペアローンは、夫婦それぞれがローン返済の契約を行っておりますので、それぞれのローン負担とマイホーム持ち分に応じ、それぞれが個別に「住宅ローン控除」を受けられます (これら詳しい概要含む解説は後程))

 ただ・・・
住宅ローン控除は、いわゆる所得から社会保険料控除やら医療費控除やらを差し引いた後の所得税等から差し引かれる 「税額控除」というものなので、 (所得税から差し引き切れなかった額は、住民税からも一定額差し引きされる事となっております)

 一時的にでも〜 もしその住宅ローンを負担される方の所得などが少なく、万が一 所得税や住民税やらが一切発生しない年があってしまったなら、その年は控除する前の税額が存在しない事から、その年のその方は、住宅ローン控除の恩恵が一切受けられない・・・ といったリスク? デメリットはありますので、もしこういった 「夫婦債務者型のペアローン」をご検討される場合には、少なくとも、こういったリスクも考えた上でのご検討が良いかと。。。

代表的なデメリット例

 例えば3,000万円のマイホーム購入で、持ち分折半、ローンも1,500万円ずつの折半ペアローンの場合、 (→ 通常なら、夫婦それぞれ 最高?1,500万円ぐらいずつに対しての住宅ローン控除があるのだが・・・)

 もし、その購入直後いきなりの妻の出産 & 育休取得などで、その年度において所得税も住民税も発生しないほどに一時的に妻の収入が減ってしまい・・・ しかし、ローンの債務義務はあるし贈与税の兼ね合いもあるので、 (→ 夫に肩代わり負担してもらう事があれば、その分は贈与税の対象となってしまいますので) 自己 (妻自身)の預貯金を切り崩してでも〜 何とかローンの支払いを続けて翌年へとやり過ごしたが、

 ただその年度に関しては、いくら無理してローンを払い続けていても住宅ローン控除の対象となる税額が全く発生していない事から、 (収入が低く、所得税も住民税も発生していない状態)

 なんと! その年度の その妻側では〜 その住宅ローン控除が1円たりとも受けられない!!! といった現実が立ちふさがってしまう事も・・・ まあ考えて考えられなくはないかと。

 住宅ローン控除の 「控除」すべき対象の税金がないので、その控除し切れない控除額は自動的に消滅してしまう・・・ というわけ。 >>> 何で???

 但し!

 まあ そんなリスキーな一面あるのも確かですが、
ただ、住宅ローン控除は控除の対象となる年末ローン残高に限度があったり、また一人では控除し切れなかった額があっても、その額は翌年への繰り越しが出来ない・・・ といった制限などがある事から、逆に、活用次第では〜 「夫婦債務者型のペアローン」が有利となる場合もありますので、これらも検討の参考までに。

そのメリットとは

 例えば5,000万円のマイホーム購入で、夫が単独所有、かつ夫の単独全額ローン負担だとした場合、

 そのマイホームへの居住開始年度などから、その受けられる住宅ローン控除の対象限度額が3,000万円 (控除限度額 3,000万円×1% (30万円))しかなかった場合には〜 その年度にいくら年末ローン残高が多くても、最高で年末ローン残高3,000万円に対する控除 (控除限度額の 3,000万円×1% (30万円))までしか受けられないが、

 ただこれを夫婦折半所有 (マイホームの持ち分)の 2,500万円ずつの折半ローン (ペアローン)にしていたら。。。

 夫婦それぞれで見れば、それぞれ住宅ローン控除の対象限度額以内のローンとなり、その住宅ローン控除の旨味を残すことなく吸い尽くせるかと。

 例え年末にローン残高がほぼフルに残っていたとしても、約2,500万円×1%だと〜 一人当たりでは控除限度額の30万を超える事はありませんので、その年は、二人合わせて最高約50万円 (約2,500万円×1%×2人)ほどの控除が受けられる事に。

 また、今度は例えば3,000万円のマイホーム購入で、これも夫が単独所有で夫の単独全額ローン負担だとした場合、

 そのマイホームへの居住開始年度などから、その受けられる住宅ローン控除の対象限度額は3,000万円 (控除限度額 3,000万円×1% (30万円))と、とてもイイ感じに十分にあるのだが・・・

 ただ、そのマイホーム購入後、夫が突然の転職などにより急激に収入が減ってしまい。。。 その年の住宅ローン控除による控除額はほぼ満額の約30万円ほどあるものの〜 その年の夫の所得税などは控除対象となる住民税を合わせても15万円ほどで・・・ と、そんな時は、どうやっても合計10万円までしか控除を受けられないが、 (→ 控除出来ない残り約20万円分は〜 そのまま消滅してしまう事に) (→ 平成24年度の現行法令の基準で算出すると たぶんこうなる)

 年所得100万円の場合---
 所得税は 100万円×5% = 5万円。 住民税は 100万円×10% = 10万円。 合計15万円。

 これらうち、所得税は5万円全額控除となるが、しかし住民税は所得の5%までしか控除が認められていないので(かつ上限97,500円)、住民税の控除は実質5万円止まり。 つまり合計で最大10万円の控除までしか受けられない。 (平成24年現在の法的根拠より)

 しかしそんな時、もしもこれを夫婦折半所有の 1,500万円ずつの折半ローン (ペアローン)にしていたら、

 夫はそれでも〜 約1,500万円の1%=約15万円 > 実際の控除額10万円・・・ と、その年の住宅ローン控除の全額は所得税と住民税にても消化控除出来かねますが。。。

 ただ、一方妻の方では、安定して全額控除が出来ていたのなら〜 (例えば 妻の所得税と住民税は合計約30万円で、こちらは〜 住宅ローン控除の額 約1,500万円の1%=約15万円に対し、実際の控除額も約15万円で・・・ ほぼ全額消化とか) その年の合計控除額 (住宅ローン控除で実際に控除の恩恵を受けられた夫婦での合算額)はほぼ約25万円となり、

 夫の控除額10万円 + 妻の控除額15万円 = トータル25万円の控除。

 こちらは結果論かもしれませんが〜 これもこれで! その住宅ローン控除の旨味を 最大限で吸えていたであろうかと。

 ・・・ と、まあこういった一面 (メリットかな?)も考えて考えられなくはないかと。

 まあこんな感じかな。 以上参考などまでに。

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2012年12月更新

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最近風邪気味で、鼻をかんだら両鼻から鼻血が出ました。 管理人です。

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